El Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida determina que el gobierno infringió los derechos del urbanizador conforme a la Ley Bert J. Harris al rechazar plano de emplazamiento

En un fallo significativo, el Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida en el caso de Ocean Concrete, Inc. contra Indian River County determinó que el gobierno infringió los derechos establecidos en la Ley Bert J. Harris de urbanizador al rechazar un plano de emplazamiento para el desarrollo de un proyecto que establecía expectativas razonables de respaldo de inversión. El fallo de Ocean Concrete es particularmente importante porque una demanda en virtud de la Ley Bert J. Harris es una de las únicas maneras de proteger las expectativas de las inversiones de desarrollo contra reglamentaciones excesivas que no son tan extremas como una expropiación constitucional.

La Ley de Derechos de Propiedad Privada, Bert J. Harris, Jr., fue codificada en 1995, para proporcionar protección a los dueños de propiedad privada contra la carga ejercida sobre sus derechos de propiedad por las entidades gubernamentales. Las demandas en virtud de la Ley Bert J. Harris ofrecen un recurso importante a los dueños de propiedad privada cuando una reglamentación impone una carga sobre los derechos de propiedad privada que no es tan extrema como una expropiación constitucional efectiva. Específicamente, la acción de una entidad gubernamental no debe alcanzar el nivel de expropiación, pero solo de “carga desmesurada”, “uso existente” o “derecho investido” en la propiedad privada. Si bien la Ley ha estado vigente desde 1995, los tribunales de Florida todavía luchan con su interpretación. Continue Reading

Impugnaciones a licitaciones para pequeñas empresas

Una impugnación de licitación es un método que permite que un licitante de un contrato gubernamental dispute formalmente la decisión o el proceso de selección del gobierno. Los procedimientos de impugnación de licitaciones varían según la jurisdicción, pero por lo general representan una oportunidad de enviar un pedido por escrito que explique la razón por la que el impugnador cree que el gobierno tomó una decisión ilegal o injusta. Luego se realiza una audiencia ante un funcionario autorizado para tomar una decisión sobre la disputa (a veces se trata de un juez o profesional equivalente, y otras veces, de un administrador). En algunas situaciones, una impugnación de licitación es similar a un juicio civil y puede tardar semanas o meses en resolverse, y en otras situaciones es mucho menos formal y puede resolverse de manera rápida. El costo de una impugnación de licitación a menudo aumenta según la formalidad y la duración de los procedimientos.

A principios de este mes, RAND Corporation hizo público el informe completo, solicitado por el Congreso, sobre el sistema federal de impugnación de licitaciones. Si bien en el informe se llegó a la conclusión general de que las impugnaciones de licitaciones cumplían con la intención deseada de encontrar y corregir errores en el proceso de licitación (aproximadamente el 40 % de las impugnaciones federales reflejaron un cambio en el resultado), RAND concluyó que el sistema era demasiado costoso para contratos pequeños y pequeñas empresas. RAND recomendó un proceso alternativo más rápido para los contratos pequeños y también sugirió cambios para que el sistema sea más fácil para las pequeñas empresas. Debido a que, independientemente del tamaño del contrato o los recursos del impugnador, el sistema federal requiere esencialmente el mismo tiempo y genera los mismos gastos, las impugnaciones en algunos casos pueden ser una carga pesada, tanto para el gobierno como para el impugnador.  Continue Reading

Condado Miami-Dade adopta nueva legislación P3

Hemos escrito con anterioridad sobre la nueva legislación P3 propuesta del condado de Miami-Dade, tanto cuando se propuso inicialmente como antes de ponerse bajo consideración del subcomité de la jurisdicción, el Comité de Operaciones Gubernamentales.  La semana pasada, la Junta de Comisionados del Condado aprobó de manera unánime la nueva ordenanza, que ayudará al condado a implementar una variedad de proyectos P3 planificados y potenciales en un futuro cercano, incluidos los planes para el Tribunal Civil P3.

Por lo general, la ordenanza registra e implementa los procedimientos del estado de Florida para la contratación de proyectos P3, pero con algunas adiciones que cabe destacar.  Una propuesta P3 no solicitada al condado conforme a la nueva ordenanza exige significativamente más detalles que conforme al proceso del estado de Florida, incluida información sobre cómo el proyecto utilizará subcontratistas de la comunidad y cuáles serán los beneficios para la comunidad.  La nueva ordenanza también ofrece plazos límites para que la administración ponga en práctica una propuesta no solicitada, que ayuda a abordar la inquietud de muchos proponentes de que su propuesta permanecerá en el limbo durante un período indefinido, además de numerosas otras disposiciones diseñadas para ayudar a que los proyectos P3 progresen.

Contratos gubernamentales locales y leyes de compra estadounidense

trainEn abril de 2018, el presidente Trump emitió un decreto ejecutivo que pide controles más estrictos de las leyes federales de “Compra Estadounidense” (Buy American). Estas leyes han estado en los libros por varias décadas y, generalmente, requieren que el gobierno federal compre bienes y materiales fabricados en los Estados Unidos; algunas de ellas también se aplican a ciertas compras de gobiernos locales y estatales. Específicamente, la Ley Compra Estadounidense (Buy American Act) se aplica a la compra de transporte público y requiere que todo el hierro, el acero y los productos fabricados provengan de los Estados Unidos, y que el 60 % de los componentes del material rodante (autobuses y tranvías) también provengan de los Estados Unidos. El decreto ejecutivo en parte ordenó a las agencias federales a desarrollar políticas que fortalezcan la aplicación de las leyes de Compra Estadounidense y, de acuerdo con los plazos del decreto, estas nuevas políticas deberían entrar en vigencia pronto.

En un mundo de cadenas globales de suministro, cumplir con las leyes de Compra Estadounidense se ha vuelto cada vez más complicado. Por ejemplo, hemos representado a AnsaldoBreda, un fabricante de tranvías italiano (ahora Hitachi Rail), en su exitosa puja por la flota de remplazo del sistema Metrorail del condado de Miami-Dade. Para ese proyecto en particular, se necesitó (y se obtuvo) una aprobación especial para construir los vehículos en los Estados Unidos, enviarlos a Italia para una prueba inicial y luego traerlos de vuelta a Miami para una prueba final. Afortunadamente, ese proyecto avanzó con éxito, y el primer tren Hitachi nuevo entró en funcionamiento en el condado de Miami-Dade apenas la semana pasada. Continue Reading

El arte en lugares públicos: ¿carga regulatoria u oportunidad?

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El concepto de arte en lugares públicos está bien establecido en los Estados Unidos. Ya en la década de 1930, el gobierno federal creó los programas New Deal a través de los cuales se les pagaba a artistas para crear obras que serían expuestas en edificios municipales y otras propiedades cívicas públicas. Del mismo modo, el condado de Miami-Dade ha exigido desde la década de 1970 que el monto destinado al arte sea del 1,5 % del total de los costos para la construcción de los desarrollos gubernamentales, incluidos los desarrollos privados en terrenos públicos. El programa del condado ha producido varias obras de arte públicas memorables, incluida “Red M”, que fue creada por Roberto Behar y Rosario Marquardt y se encuentra en la estación Riverwalk Metromover, y “Slide Mantra”, creada por Isamu Noguchi. Los pisos recientemente instalados en la terminal D del Aeropuerto Internacional de Miami también son producto del programa del condado. Otras jurisdicciones locales, incluida la ciudad de Miami Beach, han adoptado recientemente programas similares.

A comienzos de este año, la ciudad de Miami adoptó el requisito de que se instale arte público en los edificios públicos nuevos, pero rechazó, en ese momento, extender el programa a los desarrollos privados de la ciudad. Sin embargo, ahora la ciudad está considerando una nueva ordenanza  que extendería esos requisitos a todos los desarrollos privados, no solo a los desarrollos privados en terrenos públicos, lo que haría al programa de la ciudad el más extenso del sur de la Florida. De ser adoptada, la nueva ordenanza exigiría que los nuevos edificios de construcción privada brinden el equivalente de hasta el 1,25 % del costo total de la construcción en arte público o, en su defecto, que realicen un pago de hasta el 1 % del costo de la construcción a un fondo para las artes. Continue Reading

La creatividad para conseguir financiación es necesaria para el éxito de P3 del Tribunal Civil de Miami-Dade

Mientras el Condado de Miami-Dade continúa avanzando hacia el lanzamiento de una propuesta de asociación público-privada (public-private partnership, P3) del tribunal civil, sus representantes enfatizaron en la necesidad de lograr el acuerdo correcto para el mercado, a través de lograr el equilibrio entre los objetivos de la comunidad de alcanzar una mayor capacidad y accesibilidad del tribunal y los desafíos de financiación actuales. El proyecto final podría combinar un modelo de disponibilidad DBFOM (diseño, construcción, financiación, operación, mantenimiento [design, build, finance, operate, maintain]) con desarrollo inmobiliario, que crearía una oportunidad única para que los inversores de capital internacionales y las compañías constructoras se asociaran con los promotores inmobiliarios conocedores del mercado de Miami.

La población del Condado de Miami-Dade de hoy es veinticinco veces más grande  que cuando el condado planificó las instalaciones de su actual tribunal en 1925. Para favorecer el aumento de la demanda judicial que conlleva el aumento de población, los servicios del tribunal se extendieron por todo el condado. El condado desde hace mucho tiempo reconoce la necesidad de mejorar la infraestructura judicial actual. En 2014, el condado buscó financiar la construcción de un nuevo tribunal a través de la  emisión de bonos de obligaciones generales. Sin embargo, la financiación de los bonos no fue apoyada por los votantes. Si bien el condado sigue dejando abierta la posibilidad de un modelo de entrega diferente, el modelo P3 ahora parece ser el método preferido para el proyecto del tribunal. Continue Reading

Los cambios propuestos en las regulaciones de adquisiciones pueden facilitar las P3

El condado de Miami-Dade, la jurisdicción más grande del sur de la Florida, está evaluando actualmente asociaciones público-privadas (P3) para varios proyectos de infraestructura importantes. Estos incluyen mejoras multimillonarias en la infraestructura de agua y alcantarillado del condado, nuevas infraestructura de transporte e infraestructura social, incluido un nuevo tribunal del condado. Como hemos comentado en publicaciones anteriores, el modelo P3 puede utilizarse para agilizar la entrega, reducir los costos públicos y transferir riesgos para los grandes proyectos públicos de este tipo. Sin embargo, muchos P3 no llegan, por desgracia, a la fase de adquisiciones, en parte debido a que las regulaciones de adquisiciones vigentes se elaboraron hace décadas, teniendo en cuenta las adquisiciones tradicionales, no las P3.

Afortunadamente, el Condado está considerando actualmente dos enmiendas significativas a sus procedimientos de adquisición, los cuales pueden facilitar la utilización del modelo P3. En primer lugar, el Grupo de Tareas de Revisión de la Carta (que propone cambios a la Carta aprobada por los votantes del Condado, que en cierto modo sirve como constitución del Condado) está considerando una sustancial reestructuración del proceso de adquisición. De hecho, los cambios propuestos harían que el proceso de adquisición fuera más administrativo y menos legislativo, con más autoridad delegada al personal profesional del Condado, en contraposición a los funcionarios elegidos. Debido a que los P3 son generalmente más complejos que los contratos tradicionales, la delegación de más autoridad a los profesionales con experiencia apropiada puede ayudar a evitar obstáculos en el proceso de adquisición de P3. Continue Reading

El FDEP emite una orden para restaurar los daños estructurales tras el huracán

Propietarios y entidades públicas y privadas:

El 5 de septiembre de 2017, el Departamento de Protección Ambiental de Florida (Florida Department of Environmental Protection, FDEP) emitió la orden final de emergencia OGC n.º 17-0989 (la “Orden”) en respuesta a la devastación generalizada en toda Florida que se prevé como consecuencia del huracán Irma. Con el fin de responder al peligro inminente o inmediato a la salud, a la seguridad y al bienestar público de los ciudadanos del estado de Florida, el FDEP extendió una orden para permitir que los propietarios y las entidades públicas y privadas reparen, sustituyan y restauren estructuras, equipos, sistemas de gestión de aguas superficiales, obras y otros sistemas dañados por el huracán sin obtener permisos previos, los cuales provocarían retrasos considerables. La Orden abarca las siguientes áreas reglamentadas: Continue Reading

Las P3 para el impacto social

Las agencias gubernamentales en todos los niveles están recurriendo cada vez más a las colaboraciones público-privadas (public-private partnerships, P3) para la entrega de nueva infraestructura pública. Sin embargo, la discusión a menudo se centra exclusivamente en la infraestructura del transporte, incluyendo carreteras, puentes y el transporte público. Este enfoque es comprensible: en todo el país, las agencias gubernamentales de transporte, como el Departamento de Transporte de la Florida, han estado a la vanguardia de las P3 y tienen muchos proyectos exitosos que así lo demuestran. Además, las necesidades en la infraestructura de transporte de nuestra nación son rigurosas y de gran alcance. Sin embargo, el enfoque en la infraestructura de transporte subestima la flexibilidad y el beneficio del modelo de las P3, que puede utilizarse para desarrollar y operar muchos tipos de infraestructura, incluyendo la infraestructura social.

El estatuto de autorización de las P3 para la Florida es increíblemente amplio y autoriza las propuestas de las P3 para una amplia variedad de infraestructuras sociales, incluyendo instalaciones médicas, escuelas e instalaciones recreativas. Por ejemplo, el condado de Monroe recientemente utilizó el estatuto para desarrollar y operar un refugio para el control de animales en Key West usando el modelo de las P3, y la ciudad de San Augustín recibió recientemente una propuesta no solicitada de las P3 para la construcción y operación de una clínica de salud comunitaria para los veteranos locales. El cielo es el límite. Continue Reading

Oportunidad adicional para extender órdenes de desarrollo y permisos de construcción

El gobernador Scott extendió recientemente el estado de emergencia declarado en respuesta al virus del Zika, por lo que quienes cuenten con permisos u órdenes de desarrollo urbano tendrán una oportunidad aún mayor de suspender el período restante para ejercer derechos en virtud del permiso u orden durante más de 19 meses. La Sección 252.363 de los Estatutos de Florida admite una suspensión de los permisos y órdenes de desarrollo urbano debido a la declaración de un estado de emergencia por parte del gobernador de Florida. El estatuto dispone que la suspensión se extienda mientras dure el estado de emergencia, más seis meses adicionales.

El 23 de junio de 2016, el gobernador Scott declaró el estado de emergencia en respuesta al virus del Zika. Dado que cada estado de emergencia declarado solo puede durar 60 días, desde entonces el gobernador ha extendido el estado de emergencia por el virus del Zika seis veces, y la extensión más reciente tuvo lugar el 8 de junio de 2017. De esta forma, la duración total del estado de emergencia por el virus del Zika es actualmente de 410 días. Continue Reading

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