Agilización de impugnación de licitaciones

La semana pasada, Rand Corporation, que acaba de completar un análisis del sistema federal de impugnación de licitaciones, anunció que lo que el gobierno federal ha estado haciendo particularmente bien es resolver rápidamente las impugnaciones de las licitaciones, en su mayoría, dentro de los 30 días.

Como explicamos en una publicación anterior, una impugnación de una licitación es un procedimiento mediante el cual un licitante de un contrato gubernamental puede disputar la decisión o el proceso de selección del gobierno. Por lo general, las impugnaciones de licitaciones se llevan a cabo antes de que la agencia gubernamental haya adjudicado oficialmente el contrato a fin de darle al gobierno la oportunidad de considerar los problemas planteados y corregir su curso, en caso de ser necesario. Aunque el gobierno a veces tiene la capacidad de adjudicar un contrato antes de resolver la impugnación, como en el caso de una emergencia pública, en general, primero debe resolverse la impugnación. Eso significa que una impugnación prolongada retrasa la adjudicación, celebración y ejecución del contrato. Continue Reading

Nueva ordenanza propuesta para facilitar el transporte público en el sur de Florida

Con frecuencia, los sistemas de transporte público regionales se ven perjudicados por los desafíos que supone la obtención de permisos asociados con la construcción en varias ciudades, cada una con sus propias prioridades, regulaciones y procesos para la obtención de permisos.  Por ejemplo, el costo del primer tramo del sistema del tren ligero de Los Ángeles se disparó como consecuencia de los cambios de diseño exigidos por cada una de las diferentes municipalidades por las que el sistema debía cruzar.  Debido a que la ampliación propuesta recientemente del sistema de transporte del condado de Miami-Dade (el Plan SMART) atravesará de manera similar múltiples jurisdicciones, sería muy favorable para el proyecto si hubiera un proceso unificado para la obtención de permisos y las decisiones se tomaran regionalmente. Continue Reading

Las microunidades de Miami son la solución para la asequibilidad del inquilino y la rentabilidad del urbanizador

Las ciudades de los Estados Unidos enfrentan una crisis de asequibilidad y no es distinto lo que sucede con las viviendas en Miami. La escasez de viviendas asequibles es incluso más atemorizante en las cercanías de los distritos de empleo centrales de Miami sin que se vislumbre una solución. Las iniciativas para fomentar zonas inclusivas (requisitos obligatorios de las unidades asequibles) poseen un atractivo populista, pero poco éxito, y la verdad es que reduce el valor del terreno de los dueños de las propiedades. Sin embargo, las microunidades tienen la oportunidad de generar viviendas asequibles, además de aumentar la rentabilidad del urbanizador. Al lograr tanto asequibilidad como rentabilidad, las microunidades son perfectas para incentivar al sector privado a construir viviendas asequibles, porque son más rentables. En consecuencia, varias municipalidades del Sur de Florida están analizando la codificación de las microunidades.

Las microunidades son asequibles por una razón muy sencilla: son más pequeñas y tienen costos menores de construcción, y al mismo tiempo generan retornos mayores para los urbanizadores y los propietarios. De esta forma, proporcionan el beneficio dual único de asequibilidad y rentabilidad. La disminución del tamaño mínimo de las unidades aumenta la densidad de unidades en el mismo cerramiento de edificio. Más aún, las unidades más pequeñas siempre se alquilan por un precio superior por pie cuadrado que sus contrapartes más grandes. Por tanto, el mismo cerramiento de edificio ahora puede contener más unidades y estas unidades pueden alquilarse a un precio superior por pie cuadrado. El alquiler de las unidades sigue siendo poco costoso debido al tamaño simplemente. En el vecindario Kips Bay de Manhattan, se construyeron unidades de 260 a 360 pies cuadrados para comprobar la viabilidad de las microunidades. Todas las unidades de Kips Bay fueron alquiladas, lo cual entrega un modelo de microunidades. Continue Reading

El Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida determina que el gobierno infringió los derechos del urbanizador conforme a la Ley Bert J. Harris al rechazar plano de emplazamiento

En un fallo significativo, el Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida en el caso de Ocean Concrete, Inc. contra Indian River County determinó que el gobierno infringió los derechos establecidos en la Ley Bert J. Harris de urbanizador al rechazar un plano de emplazamiento para el desarrollo de un proyecto que establecía expectativas razonables de respaldo de inversión. El fallo de Ocean Concrete es particularmente importante porque una demanda en virtud de la Ley Bert J. Harris es una de las únicas maneras de proteger las expectativas de las inversiones de desarrollo contra reglamentaciones excesivas que no son tan extremas como una expropiación constitucional.

La Ley de Derechos de Propiedad Privada, Bert J. Harris, Jr., fue codificada en 1995, para proporcionar protección a los dueños de propiedad privada contra la carga ejercida sobre sus derechos de propiedad por las entidades gubernamentales. Las demandas en virtud de la Ley Bert J. Harris ofrecen un recurso importante a los dueños de propiedad privada cuando una reglamentación impone una carga sobre los derechos de propiedad privada que no es tan extrema como una expropiación constitucional efectiva. Específicamente, la acción de una entidad gubernamental no debe alcanzar el nivel de expropiación, pero solo de “carga desmesurada”, “uso existente” o “derecho investido” en la propiedad privada. Si bien la Ley ha estado vigente desde 1995, los tribunales de Florida todavía luchan con su interpretación. Continue Reading

Impugnaciones a licitaciones para pequeñas empresas

Una impugnación de licitación es un método que permite que un licitante de un contrato gubernamental dispute formalmente la decisión o el proceso de selección del gobierno. Los procedimientos de impugnación de licitaciones varían según la jurisdicción, pero por lo general representan una oportunidad de enviar un pedido por escrito que explique la razón por la que el impugnador cree que el gobierno tomó una decisión ilegal o injusta. Luego se realiza una audiencia ante un funcionario autorizado para tomar una decisión sobre la disputa (a veces se trata de un juez o profesional equivalente, y otras veces, de un administrador). En algunas situaciones, una impugnación de licitación es similar a un juicio civil y puede tardar semanas o meses en resolverse, y en otras situaciones es mucho menos formal y puede resolverse de manera rápida. El costo de una impugnación de licitación a menudo aumenta según la formalidad y la duración de los procedimientos.

A principios de este mes, RAND Corporation hizo público el informe completo, solicitado por el Congreso, sobre el sistema federal de impugnación de licitaciones. Si bien en el informe se llegó a la conclusión general de que las impugnaciones de licitaciones cumplían con la intención deseada de encontrar y corregir errores en el proceso de licitación (aproximadamente el 40 % de las impugnaciones federales reflejaron un cambio en el resultado), RAND concluyó que el sistema era demasiado costoso para contratos pequeños y pequeñas empresas. RAND recomendó un proceso alternativo más rápido para los contratos pequeños y también sugirió cambios para que el sistema sea más fácil para las pequeñas empresas. Debido a que, independientemente del tamaño del contrato o los recursos del impugnador, el sistema federal requiere esencialmente el mismo tiempo y genera los mismos gastos, las impugnaciones en algunos casos pueden ser una carga pesada, tanto para el gobierno como para el impugnador.  Continue Reading

Condado Miami-Dade adopta nueva legislación P3

Hemos escrito con anterioridad sobre la nueva legislación P3 propuesta del condado de Miami-Dade, tanto cuando se propuso inicialmente como antes de ponerse bajo consideración del subcomité de la jurisdicción, el Comité de Operaciones Gubernamentales.  La semana pasada, la Junta de Comisionados del Condado aprobó de manera unánime la nueva ordenanza, que ayudará al condado a implementar una variedad de proyectos P3 planificados y potenciales en un futuro cercano, incluidos los planes para el Tribunal Civil P3.

Por lo general, la ordenanza registra e implementa los procedimientos del estado de Florida para la contratación de proyectos P3, pero con algunas adiciones que cabe destacar.  Una propuesta P3 no solicitada al condado conforme a la nueva ordenanza exige significativamente más detalles que conforme al proceso del estado de Florida, incluida información sobre cómo el proyecto utilizará subcontratistas de la comunidad y cuáles serán los beneficios para la comunidad.  La nueva ordenanza también ofrece plazos límites para que la administración ponga en práctica una propuesta no solicitada, que ayuda a abordar la inquietud de muchos proponentes de que su propuesta permanecerá en el limbo durante un período indefinido, además de numerosas otras disposiciones diseñadas para ayudar a que los proyectos P3 progresen.

Contratos gubernamentales locales y leyes de compra estadounidense

trainEn abril de 2018, el presidente Trump emitió un decreto ejecutivo que pide controles más estrictos de las leyes federales de “Compra Estadounidense” (Buy American). Estas leyes han estado en los libros por varias décadas y, generalmente, requieren que el gobierno federal compre bienes y materiales fabricados en los Estados Unidos; algunas de ellas también se aplican a ciertas compras de gobiernos locales y estatales. Específicamente, la Ley Compra Estadounidense (Buy American Act) se aplica a la compra de transporte público y requiere que todo el hierro, el acero y los productos fabricados provengan de los Estados Unidos, y que el 60 % de los componentes del material rodante (autobuses y tranvías) también provengan de los Estados Unidos. El decreto ejecutivo en parte ordenó a las agencias federales a desarrollar políticas que fortalezcan la aplicación de las leyes de Compra Estadounidense y, de acuerdo con los plazos del decreto, estas nuevas políticas deberían entrar en vigencia pronto.

En un mundo de cadenas globales de suministro, cumplir con las leyes de Compra Estadounidense se ha vuelto cada vez más complicado. Por ejemplo, hemos representado a AnsaldoBreda, un fabricante de tranvías italiano (ahora Hitachi Rail), en su exitosa puja por la flota de remplazo del sistema Metrorail del condado de Miami-Dade. Para ese proyecto en particular, se necesitó (y se obtuvo) una aprobación especial para construir los vehículos en los Estados Unidos, enviarlos a Italia para una prueba inicial y luego traerlos de vuelta a Miami para una prueba final. Afortunadamente, ese proyecto avanzó con éxito, y el primer tren Hitachi nuevo entró en funcionamiento en el condado de Miami-Dade apenas la semana pasada. Continue Reading

El arte en lugares públicos: ¿carga regulatoria u oportunidad?

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El concepto de arte en lugares públicos está bien establecido en los Estados Unidos. Ya en la década de 1930, el gobierno federal creó los programas New Deal a través de los cuales se les pagaba a artistas para crear obras que serían expuestas en edificios municipales y otras propiedades cívicas públicas. Del mismo modo, el condado de Miami-Dade ha exigido desde la década de 1970 que el monto destinado al arte sea del 1,5 % del total de los costos para la construcción de los desarrollos gubernamentales, incluidos los desarrollos privados en terrenos públicos. El programa del condado ha producido varias obras de arte públicas memorables, incluida “Red M”, que fue creada por Roberto Behar y Rosario Marquardt y se encuentra en la estación Riverwalk Metromover, y “Slide Mantra”, creada por Isamu Noguchi. Los pisos recientemente instalados en la terminal D del Aeropuerto Internacional de Miami también son producto del programa del condado. Otras jurisdicciones locales, incluida la ciudad de Miami Beach, han adoptado recientemente programas similares.

A comienzos de este año, la ciudad de Miami adoptó el requisito de que se instale arte público en los edificios públicos nuevos, pero rechazó, en ese momento, extender el programa a los desarrollos privados de la ciudad. Sin embargo, ahora la ciudad está considerando una nueva ordenanza  que extendería esos requisitos a todos los desarrollos privados, no solo a los desarrollos privados en terrenos públicos, lo que haría al programa de la ciudad el más extenso del sur de la Florida. De ser adoptada, la nueva ordenanza exigiría que los nuevos edificios de construcción privada brinden el equivalente de hasta el 1,25 % del costo total de la construcción en arte público o, en su defecto, que realicen un pago de hasta el 1 % del costo de la construcción a un fondo para las artes. Continue Reading

La creatividad para conseguir financiación es necesaria para el éxito de P3 del Tribunal Civil de Miami-Dade

Mientras el Condado de Miami-Dade continúa avanzando hacia el lanzamiento de una propuesta de asociación público-privada (public-private partnership, P3) del tribunal civil, sus representantes enfatizaron en la necesidad de lograr el acuerdo correcto para el mercado, a través de lograr el equilibrio entre los objetivos de la comunidad de alcanzar una mayor capacidad y accesibilidad del tribunal y los desafíos de financiación actuales. El proyecto final podría combinar un modelo de disponibilidad DBFOM (diseño, construcción, financiación, operación, mantenimiento [design, build, finance, operate, maintain]) con desarrollo inmobiliario, que crearía una oportunidad única para que los inversores de capital internacionales y las compañías constructoras se asociaran con los promotores inmobiliarios conocedores del mercado de Miami.

La población del Condado de Miami-Dade de hoy es veinticinco veces más grande  que cuando el condado planificó las instalaciones de su actual tribunal en 1925. Para favorecer el aumento de la demanda judicial que conlleva el aumento de población, los servicios del tribunal se extendieron por todo el condado. El condado desde hace mucho tiempo reconoce la necesidad de mejorar la infraestructura judicial actual. En 2014, el condado buscó financiar la construcción de un nuevo tribunal a través de la  emisión de bonos de obligaciones generales. Sin embargo, la financiación de los bonos no fue apoyada por los votantes. Si bien el condado sigue dejando abierta la posibilidad de un modelo de entrega diferente, el modelo P3 ahora parece ser el método preferido para el proyecto del tribunal. Continue Reading

Los cambios propuestos en las regulaciones de adquisiciones pueden facilitar las P3

El condado de Miami-Dade, la jurisdicción más grande del sur de la Florida, está evaluando actualmente asociaciones público-privadas (P3) para varios proyectos de infraestructura importantes. Estos incluyen mejoras multimillonarias en la infraestructura de agua y alcantarillado del condado, nuevas infraestructura de transporte e infraestructura social, incluido un nuevo tribunal del condado. Como hemos comentado en publicaciones anteriores, el modelo P3 puede utilizarse para agilizar la entrega, reducir los costos públicos y transferir riesgos para los grandes proyectos públicos de este tipo. Sin embargo, muchos P3 no llegan, por desgracia, a la fase de adquisiciones, en parte debido a que las regulaciones de adquisiciones vigentes se elaboraron hace décadas, teniendo en cuenta las adquisiciones tradicionales, no las P3.

Afortunadamente, el Condado está considerando actualmente dos enmiendas significativas a sus procedimientos de adquisición, los cuales pueden facilitar la utilización del modelo P3. En primer lugar, el Grupo de Tareas de Revisión de la Carta (que propone cambios a la Carta aprobada por los votantes del Condado, que en cierto modo sirve como constitución del Condado) está considerando una sustancial reestructuración del proceso de adquisición. De hecho, los cambios propuestos harían que el proceso de adquisición fuera más administrativo y menos legislativo, con más autoridad delegada al personal profesional del Condado, en contraposición a los funcionarios elegidos. Debido a que los P3 son generalmente más complejos que los contratos tradicionales, la delegación de más autoridad a los profesionales con experiencia apropiada puede ayudar a evitar obstáculos en el proceso de adquisición de P3. Continue Reading

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