Ley de Zonificación del Condado de Miami-Dade: Ordenanza mínima obligatoria de estacionamiento de vehículos eléctricos aprobada

La Junta de Comisionados del Condado de Miami-Dade recientemente adoptó una ordenanza que establece los requisitos de estacionamiento de vía privada   para vehículos eléctricos (EV), la cual exige espacios mínimos de estacionamiento para vehículos eléctricos en cualquier proyecto inmobiliario nuevo, con las excepciones limitadas que se detallan a continuación. La ordenanza define los términos correspondientes a la infraestructura diseñada para vehículos eléctricos, como el equipo de suministro para vehículos eléctricos (Electric Vehicle Supply Equipment, EVSE), el espacio para EVSE y el espacio listo para EVSE, y establece penalidades por el mal uso de los espacios de estacionamiento designados para cargar vehículos eléctricos.

La ordenanza establece dos conjuntos de criterios. Un conjunto que se utilizará antes del 1 de enero de 2022 y otro que se utilizará después del 1 de enero de 2022,  se anticipa que la mayoría de los fabricantes de automóviles habrán cambiado predominantemente a líneas de producción de vehículos eléctricos, por lo que se espera que el número de vehículos eléctricos aumente de forma considerable. En particular, la ordenanza reconoce que los fabricantes de automóviles invertirán más de $90 mil millones en el desarrollo de modelos híbridos y eléctricos, y también reconoce el anuncio específico de General Motors de combatir las emisiones y comprometerse a fabricar modelos totalmente eléctricos, como parte de esto introducirá al menos 20 vehículos eléctricos (EV) nuevos para el 2023.

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Informe sobre Zonas de Oportunidad en el Sur de la Florida 2019

 

Bilzin Sumberg se complace en compartir los resultados de la encuesta sobre zonas de oportunidad (Opportunity Zone) en el sur de la Florida 2019 y del posterior foro que organizamos conjuntamente con Urban Land Institute Southeast Florida/Caribbean (ULI SE FL/Caribbean) el 5 de junio de 2019. El informe recoge las perspectivas de desarrolladores, inversores y otros profesionales que se especializan en bienes raíces y finanzas en Florida, para profundizar en la forma en que la industria está pensando sobre el programa de Zonas de Oportunidad y respecto a dónde se encuentran las oportunidades. Específicamente, el informe tenía por objeto en examinar temas tales que incluyen:

  • estrategias con potencial económico transformador para crear un cambio perdurable en los barrios marginales del sur de la Florida
  • legislación relativa a la administración de las zonas de oportunidad y asuntos relacionadas con la inversión
  • los principales beneficios y obstáculos para invertir en las zonas de oportunidad
  • clases de activos más maduros para el desarrollo en el sur de la Florida

Aclaración acerca de los peajes y los P3

El Departamento de Transporte de Alabama acaba de dar a conocer la comunicación estilo “Myth Busters” (Destrucción de mitos) en respuesta a críticas recientes en contra de los planes del organismo de ejecutar un proyecto de un nuevo puente y carretera secundaria mediante una colaboración público-privada. La respuesta del Departamento de Transporte de Alabama se enfoca en malentendidos habituales en cuanto a cómo se imponen los peajes y por qué son necesarios para este proyecto en particular (el cual, de hecho, es ejecutado por una P3 con ingresos por peaje). Sin embargo, en vista de la reciente resistencia que generan los peajes en varias jurisdicciones, incluso en el sur de Florida, vale la pena clarificar la relación entre los peajes y las colaboraciones público-privadas.

En resumen, los peajes y las P3 son conceptos independientes. De hecho, la mayoría de las carreteras con peaje no corresponden a colaboraciones público-privadas; en dichas situaciones, el gobierno establece y cobra los peajes como una forma de recibir un pago por el activo. Además, las P3 más nuevas no involucran peajes: el gobierno generalmente le paga directamente al desarrollador privado por un activo, a través de pagos anuales por disponibilidad, sin imponer peajes a los usuarios del activo. El recientemente inaugurado túnel del puerto de Miami es un ejemplo de una P3 que no tiene peaje. También vale la pena tomar en cuenta que, si un activo de una P3 tiene peajes, el desarrollador privado no necesariamente es la parte que recibe los ingresos por los peajes; el gobierno puede optar por cobrar peajes por el activo de la P3, pero conservando para sí los ingresos por los peajes y pagando al desarrollador un pago anual por disponibilidad establecido. Una P3 también puede ser estructurada de manera tal que el socio privado asuma el tipo de riesgo relacionado con los peajes, pero sin cobrar directamente peajes al público; en este caso, el gobierno le paga un “peaje sombra” al desarrollador por cada usuario. En resumen, hay muchas formas de estructurar una P3 a fin de lograr los objetivos gubernamentales y los peajes no necesariamente son parte de la ecuación.

Asociaciones público-privadas y resolución de disputas

Hemos escrito mucho acerca de cómo las colaboraciones público-privadas (P3) ofrecen soluciones mejores y más eficientes para las necesidades de infraestructura pública y sobre cómo, debido a su eficacia, se han convertido en un método preferido para financiar y administrar proyectos de infraestructura en y fuera de los Estados Unidos. En resumen, hemos escrito de cómo podemos aprovechar el financiamiento y los conocimientos especializados privados junto con los recursos gubernamentales para abordar de manera más eficiente las necesidades públicas y obtener, frecuentemente, resultados extraordinarios. Pero, si bien las P3 generan resultados mucho mejores que los métodos tradicionales de adquisición, ellas también tienden a incentivar una resolución más eficiente de disputas. En otras palabras, mientras las opciones habituales de litigios aún están sobre la mesa, debido a los acuerdos a largo plazo entre las partes participantes, ellas propenden a la búsqueda de opciones más rápidas de resolución de disputas como el arbitraje, por ejemplo, en vez de sumergirse en años de costosos litigios públicos.

Sin duda, los acuerdos de colaboración de las P3 son intrincados y complejos. El proponente de una P3 normalmente se compone de un consorcio de entidades privadas que, mediante un instrumento de propósito especial, presenta una propuesta a la entidad pública y que, en caso de ser seleccionado, celebra un contrato con la entidad en cuestión, y con numerosos subcontratistas, para abordar necesidades específicas, como la entrega de infraestructura pública, transporte o un nuevo servicio público. A partir de ahí, la entidad y la P3 se encargarán de diseñar, construir, financiar, operar y mantener el activo en el futuro. Básicamente, ellas se asocian en un proyecto único a largo plazo y no en un acuerdo de diseño y construcción típico en el que los intereses de la parte privada son de corto plazo. Debido a la naturaleza de largo plazo y a las metas establecidas para cualquier proyecto dado de P3, los intereses del proponente y de la entidad pública tienden a estar más alineados; además, debido a que existen operaciones a largo plazo y contratos de mantenimiento, a ambas partes les interesa que el proyecto tenga éxito continuo en el tiempo.

Lo anterior no quiere decir que nunca ocurran disputas. Las disputas son inevitables. La diferencia aquí es que cada lado tiene un incentivo mayor para resolver las disputas en forma eficiente. Por eso, las opciones más rápidas de resolución de disputas como el arbitraje se vuelven más atractivas que los litigios convencionales, especialmente porque las partes pueden (y deben) seleccionar tribunales por adelantado y árbitros con conocimientos especializados específicos en acuerdos de P3, en oposición a jueces generalistas con listas de casos pendientes. Además, los procedimientos de arbitraje tienen características que se alejan bastante de los litigios habituales. Son confidenciales, no están confinados a una jurisdicción (lo que importa, ya que estos proyectos por lo general involucran a inversionistas extranjeros), y son más eficientes, puesto que los procedimientos de descubrimiento de pruebas y exposición han sido optimizados y las partes generalmente renuncian a sus derechos de apelación. Estas consideraciones prácticas, entre otras, inducen a las partes a omitir los litigios y a optar por el arbitraje para resolver las disputas si (y cuando) ellas surgen.

En resumen, las P3 no solo impulsan mejores resultados en los proyectos, sino que también ponen a las partes en un acuerdo más colaborativo a largo plazo que los incita a resolver de manera rápida y eficaz las disputas. Y esa es solo otra razón que hace a las P3 una mejor opción para el futuro.

Contratación para P3

Anteriormente, hemos analizado la forma en que el aprovechamiento de los conocimientos especializados y el financiamiento del sector privado a través de una P3 puede brindar muchos beneficios al público, entre ellos, la implementación de nueva infraestructura en menos tiempo, mantenimiento y operaciones de mejor calidad, y costos más bajos de ciclo de vida. Sin embargo, para aprovechar al máximo el modelo de P3, el gobierno debe asegurar que existan los recursos adecuados internos para diseñar y administrar el proyecto. Una P3 no es un sustituto para la planificación deficiente y las mejores P3 son el resultado de una preparación reflexiva y completa que comprende la combinación adecuada de expertos en la materia. Por lo general, el gobierno contrata tres tipos de asesores para planificar y ejecutar un proyecto de una P3: un asesor legal (para abrirse camino a través de los obstáculos reglamentarios y negociar los documentos esenciales del proyecto, los cuales exigen asignaciones de riesgo distintas a aquellas de los contratos habituales de construcción pública), un asesor técnico (para determinar los criterios técnicos y diseñar los requisitos del proyecto basándose en la clase particular de activo), y un asesor financiero (para ayudar a negociar los términos y condiciones y garantizar que el proyecto genere el mejor valor para el público). Debido a la naturaleza única de los desafíos legales, técnicos y financieros de una P3 (los cuales, dadas sus características, incluyen enfoques originales en cada categoría), los conocimientos especializados externos en cada una de estas áreas son críticos para el éxito.  De hecho, en todos los proyectos locales importantes de P3 realizados en todo el país que han salido adelante en forma exitosa (como la expansión del campus UC Merced, las terminales APM de Los Ángeles y el tribunal de justicia de Long Beach), el gobierno local empleó asesores de gran experiencia en estas áreas para las P3.

Sin embargo, además de la mezcla adecuada de conocimientos especializados externos, el gobierno también necesita contar con su propio personal experimentado para contribuir eficazmente al lanzamiento e implementación del proyecto de una P3.  Si bien los asesores aportan los conocimientos especializados que se requieren para lanzar e implementar un proyecto de P3, el gobierno también necesita un sólido liderazgo interno para asegurar que el proyecto satisfaga las necesidades del público. El Departamento de Transporte de los Estados Unidos posee una guía para P3 muy útil que analiza las distintas funciones que deberían desempeñar los asesores externos y el personal interno, así como también las habilidades únicas que se necesitan. Además, la dotación de un proyecto de P3 con personal interno experimentado envía una señal clara a la industria acerca de la seriedad del gobierno al implementar un proyecto, lo cual debería incentivar más competencia y redundar, a la larga, en un menor costo para el público. Hace poco, el alcalde de Chicago, Lori Lightfoot, designó una administradora de infraestructura, Anne Sheahan, para ayudar a guiar las próximas iniciativas de infraestructura de la ciudad. Esperamos que otras jurisdicciones prioricen la infraestructura de manera similar (lo cual es verdaderamente importante en un estado en crisis) y que provean los recursos de personal adecuados, tanto externos como internos, para obtener el mejor rendimiento del modelo de P3).

 

Ley de apelaciones de zonificación de Florida: Denegación de excepción especial anulada en el condado de Miami-Dade

En la reciente decisión dictada en la causa Publix Supermarkets, Inc., v. Miami-Dade County, expediente n.º 17-082 AP, el Tribunal del Undécimo Circuito Judicial del condado de Miami-Dade sostuvo lo siguiente: (i) el solicitante cumplió con éxito con su carga de la prueba en una audiencia cuasi judicial ante la junta de apelaciones de zonificación del condado de Miami-Dade (el “Condado”); y (ii) la contraparte no logró establecer la “prueba competente y sustancial” requerida para denegar la solicitud. Por lo tanto, el tribunal de circuito concedió el pedido de auto de avocación que realizara el solicitante, anuló la resolución que denegaba la solicitud, y remitió la causa a la junta de apelaciones de zonificación.

Publix Supermarkets, Inc. (“Publix”) solicitó una excepción especial para habilitar una licorería a menos de 457 m (1.500 pies) de otra licorería existente en virtud del artículo 33-311(A)(3) del Código de Ordenanzas del condado de Miami-Dade (el “Código”), y una excepción de uso para permitir la venta de alcohol los días domingo en virtud del artículo 33-311(A)(4)(b) del Código.

Cabe destacar que el personal del Condado recomendó la aprobación de la excepción especial y de la excepción de uso con la condición de que se limite la venta de alcohol a determinados horarios y se le exija a Publix que obtenga un certificado de uso.

En la audiencia pública, el abogado y propietario de T-Rexx Liquor Store (“T-Rexx”), una licorería competidora, manifestó su oposición a la solicitud. El abogado presentó una petición firmada por 705 personas que se oponen a la solicitud, y argumentó que, si la solicitud resultase aprobada, el negocio de T-Rexx se vería perjudicado y probablemente tendría que cerrar.

En la apelación, el tribunal de circuito tuvo a su cargo determinar: (1) si se garantizó el debido proceso; (2) si se cumplieron los requisitos esenciales de la ley; y (3) si los hallazgos administrativos y los fallos se encontraban fundamentados con pruebas competentes y sustanciales, de conformidad con lo determinado en las causas City of Deerfield Beach v. Vaillant, 419 So. 2d 624 (Fla. 1982); Florida Power & Light Co. v. City of Dania, 761 So. 2d 1089 (Fla. 2000).

Publix argumentó que una vez que acreditó con éxito el cumplimiento de los requisitos del Código, la carga de la prueba pasó a T-Rexx, quien tenía la obligación de “presentar pruebas competentes y sustanciales que acrediten que en realidad no se cumplió con los criterios o que la habilitación de la licorería que se pretende establecer es contraria al interés público”.

Para llegar a su decisión, el tribunal de circuito recurrió a la causa Jesus Fellowship, Inc. v. Miami-Dade County, 752 So. 2d 708, (Fla. 3d DCA 2000), en la cual el Tribunal de Apelaciones del Tercer Distrito sostuvo lo siguiente:

“Un solicitante que pide que se le concedan excepciones especiales y usos inusuales solo tiene que demostrarle a la autoridad encargada de la toma de decisiones que su propuesta cumple con el plan de uso del suelo del condado; que los usos se encuentran autorizados específicamente como excepciones especiales y usos inusuales en el distrito de zonificación correspondiente; y que las solicitudes cumplen con los estándares de revisión del código de zonificación aplicable. Si esto se cumple, se debe conceder la solicitud, a menos que la contraparte cumpla con su carga de la prueba, que consiste en acreditar que lo que pide el solicitante no cumple con los estándares y es, en realidad, contrario al interés público”.

En última instancia, el tribunal de distrito determinó que la presentación de una petición en oposición al proyecto y el posible impacto negativo del proyecto sobre un negocio competidor en el vecindario no eran suficientes para establecer el estándar de prueba competente y sustancial necesario para rechazar la solicitud. Por consiguiente, el tribunal concedió el pedido de auto de avocación de Publix, anuló la resolución que denegaba la solicitud de Publix, y remitió la causa a la junta de apelaciones de zonificación.

Tal como se muestra en este caso, los solicitantes deben ser informados sobre sus derechos y sobre la carga de la prueba que les corresponde cuando solicitan una excepción especial o un uso inusual, o cualquier otra medida, en una audiencia pública. Es fundamental reconocer que, para las excepciones especiales y los usos inusuales, una vez que el solicitante cumple con su carga de la prueba, esta pasa a la contraparte, quien tendrá que demostrar que lo que pide el solicitante no cumple con los estándares y es, en realidad, contrario al interés público. Este caso brinda otro ejemplo de la necesidad de solicitar una reparación ante la justicia para que se anule una resolución municipal errónea que vulnera el derecho a la propiedad privada.

Actualización del sector P3 nacional: Infraestructura de agua y alcantarillados

Recientemente brindamos una actualización del estado de los proyectos de educación superior e infraestructura social con el modelo P3. Esta actualización se centra en proyectos de agua y alcantarillados. A pesar de que no se le presta mucha atención a la infraestructura de agua y alcantarillados, una operación adecuada es, sin dudas, fundamental para nuestro bienestar. Por desgracia, muchos de los sistemas de agua y alcantarillados de nuestra nación sufren de una falta de mantenimiento (un problema que los modelos P3 pueden abordar), y la situación actual es grave. Tal como se debatió en la conferencia USP3 la semana pasada en Nueva York, los sistemas de agua públicos en los Estados Unidos requieren mejoras de 335 mil millones de USD en los próximos 20 años, y los sistemas de alcantarillados, mejoras de 298 mil millones de USD. Por suerte, muchas jurisdicciones están considerando el P3 para abordar estos proyectos necesarios. Los P3 de agua y alcantarillados en la actual cartera de contratación incluyen:

 

Condado de Miami-Dade, Florida, instalación de procesamiento de biosólidos
La instalación de biosólidos permanece en la cartera de P3 del condado. Aún no se ha emitido una solicitud de cotización. Los costos estimados de construcción son de aproximadamente 140 millones de USD.

 

Parroquia de Ascensión, Luisiana, Sistema de alcantarillados consolidado
El mes pasado, la Parroquia de Ascensión seleccionó un proponente preferido para el desarrollo de un nuevo sistema de alcantarillado regional bajo un contrato de 30 años de diseño-construcción-financiamiento-operación-mantenimiento (design-build-finance-operate-maintain, DBFOM) de P3. Los costos estimados de construcción para la primera fase del sistema son de 225 millones de USD. El proponente preferido está liderado por Bernhard Capital Partners.

 

Lake Oswego, Oregón, planta de tratamiento de aguas residuales
Lake Oswego preseleccionó a tres equipos el mes pasado para este proyecto, con un costo de construcción estimado de 130 millones de USD. Los proponentes preseleccionados son EPCOR Foothills Water Partners, Foothills Water LLC y NW Natural Holding Company.

 

Edison, Nueva Jersey, otorgamiento de agua y alcantarillados
El municipio de Edison negoció un acuerdo de otorgamiento de 40 años, el cual incluye mejoras en infraestructura por 481 millones de USD, con Edison Environmental Partners, liderado por KKR Global Infrastructure Investors y Suez. Se está esperando que el municipio apruebe el acuerdo.

 

Fargo-Moorhead, Dakota del Norte, Proyecto de desviación
Luego de una demora causada por el litigio, la autoridad de desviación de inundaciones de Fargo-Moorhead llevará adelante la gestión de este proyecto de 2,75 mil millones de USD este verano. Los equipos preseleccionados son Lake Agassiz Partners (AECOM, Meridiam y Walsh), Red River Valley Partners (Plenary, Fluor, Ames y Bernard), y Red River Valley Alliance (Acciona, InfraRed, Shikun y Binui, y North American Construction Group).

Ley de zonificación de Coral Gables: La modificación del código de zonificación de espacios abiertos crea nuevos desafíos de diseño

Los requisitos de espacios abiertos y paisajes del código de zonificación de la ciudad de Coral Gables fueron recientemente modificados el 14 de mayo de 2019. El código de zonificación de Coral Gables ahora exige que se proporcione espacio abierto de paisaje a nivel del suelo y que esté “abierto al cielo”. Esta actualización tendrá un impacto significativo en las propuestas de desarrollo inmobiliario en zonas tales como el Distrito Comercial Central (Central Business District, CBD) de Coral Gables, el centro de Coral Gables en general y el corredor de Norte Ponce de Leon.

Un punto de vital importancia es que la ordenanza establece que cualquier presentación que no haya recibido la aprobación final de la Comisión de Arquitectos debe cumplir con estas modificaciones; por lo tanto, potencialmente causando demoras en las aprobaciones. Esto creará un nuevo desafío para los desarrolladores, que posiblemente se vean obligados a rediseñar proyectos ya propuestos para poder cumplir con los nuevos requisitos.

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Energía, electricidad y el modelo de entrega P3

Ya hemos escrito acerca de la posibilidad de que las asociaciones público-privadas (P3) puedan ser la respuesta a los problemas de infraestructura de EE. UU., y de qué manera lo harían, y de las muchas formas en las que el modelo de entrega P3 brinda un valor único. Mientras las P3 se utilizan en una amplia variedad de sectores de desarrollo de la infraestructura, los proyectos de energía y electricidad se prestan particularmente al modelo de entrega P3. La tecnología es lo que motiva todos los proyectos de energía, sea que se  trate  de centrales eléctricos e instalaciones de gas natural, la implementación de energía solar y eólica, o del reacondicionamiento de los sistemas de servicios públicos en su totalidad. Además, debido a la importancia de la energía renovable, eficiente y sustentable, esta tecnología cambia y mejora constantemente.

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Actualización del sector P3 nacional: educación superior e infraestructura social

P3En el pasado escribimos sobre cómo el modelo de entrega de proyectos de asociaciones público-privadas (public-private partnerships, P3) puede y debe usarse para cumplir con las necesidades de infraestructura. Debido a que las P3 se toman en cuenta y se prueban de manera constante en todo el país, nos interesa proporcionar una actualización sobre el estado de estos proyectos para que las partes interesadas puedan controlar fácilmente el mercado general. Nuestra primera entrega de la actualización del sector P3 nacional se centrará en las asociaciones público-privadas de educación superior e infraestructura social. Publicaremos más actualizaciones sobre estos proyectos, así como actualizaciones sobre los proyectos en otros sectores de la industria. Continue Reading

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