Financiación del Transporte Público con Desarrollos Orientados al Transporte

MetroRail - Nuevo MiamiDesde la aparición de los primeros sistemas de transporte público, se ha reconocido que los espacios contiguos a las estaciones de trenes son idóneos, especialmente, para urbanizaciones de usos múltiples. La gente está dispuesta a pagar más por la comodidad de tener cerca medios de transporte público y, dado que el objetivo del transporte público es el traslado eficiente de la población desde el hogar al trabajo y viceversa, tiene sentido construir viviendas y oficinas cerca de las estaciones. El término contemporáneo para este tipo de desarrollo se denomina desarrollo orientado al transporte (Transit-Oriented Development, o TOD).

Durante las décadas del 70 y del 80, cuando el gobierno federal financió los nuevos sistemas de transporte publico, (incluyendo el de Miami), se esperaba que el costo del funcionamiento y mantenimiento de los sistemas se recuperara, tarde o temprano, con TOD y la “captura de valor”. Básicamente, los TOD se agregarían al registro tributario, y los impuestos inmobiliarios adicionales recaudados por los gobiernos municipales cubrirían el costo del funcionamiento de los trenes. Además, los TOD aumentarían la cantidad de pasajeros (cuanta más gente viviera cerca de la estación, más gente haría uso del tren), lo cual incrementaría los ingresos procedentes de las tarifas de los pasajes. De hecho, cuando se diseñó el sistema Metrorail de Miami a fines de los 70, el condado Miami-Dade adoptó una nueva ordenanza de zonificación respecto de las propiedades contiguas al sistema para favorecer los TOD específicamente, a fin de ayudar a financiar el sistema. Por desgracia, tanto en Miami como en otros puntos del país, muchos de los TOD planificados no se construyeron nunca, los sistemas de transporte no fueron aprovechados como era debido y su financiación fue insuficiente.  Continue Reading

Las colaboraciones público-privadas (P3) siguen ganando ímpetu

P3 PhotoSi bien el modelo de colaboración público-privada (Public-Private Partnerships, P3) se usó para brindar la mayor parte de la infraestructura y los servicios hasta principios del siglo XX, en las últimas décadas, se vieron pocos modelos P3 en este país. Recientemente, tres factores han contribuido para renovar el interés en el modelo público-privado: (1) la vieja infraestructura que necesita ser reemplazada; (2) la disminución de los fondos públicos que no pueden financiar por sí solos las mejoras necesarias; y (3) el aumento de las historias de éxito del modelo P3 en todo el mundo, particularmente en Canadá y Europa. No obstante, en parte debido a la escasez de la reciente experiencia local del P3, las agencias gubernamentales en los EE. UU. han optado por aplicar el enfoque de ir probando las aguas para los modelos P3.

Sin embargo, cada vez más agencias demuestran que las aguas son propicias y gracias a que más P3 resultan exitosos, el deseo de emplear el modelo va en aumento. En este punto, vemos que algunos de los más recientes modelos P3 “nuevos” han sido completados en gran medida y los resultados son impactantes. Hace veinte años, el Departamento de Defensa (Department of Defense, DOD) inició la Iniciativa de privatización de viviendas militares con un enfoque P3 para construir, operar y mantener viviendas militares y, en la actualidad, ese programa está ampliamente aceptado y considerado un gran éxito dado que miles de unidades de alta calidad han sido entregadas a menor costo, en menos tiempo que el empleado conforme al modelo tradicional. Con base en ese éxito, DOD está considerando ahora aplicar más modelos P3 para brindar una mayor variedad de instalaciones y servicios. Continue Reading

Polémico nuevo fondo podría incentivar los esfuerzos de normalización con Cuba

 

Havana, Cuba - December 22, 2015: A Cuban flag with holes waves over a street in Central Havana.

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Los juicios privados por valores de millones de dólares contra el gobierno cubano han sido un obstáculo para la normalización de las relaciones entre los EE. UU. y Cuba. Mientras tanto, muchas de las víctimas que ganaron este tipo de juicios hace mucho que renunciaron a recuperar alguna vez un centavo.

Sin embargo, hay una nueva esperanza para las víctimas del terrorismo de estado, según los abogados del estudio jurídico Bilzin Sumberg, José M. Ferrer y Yasmin Fernández-Acuña. Los dos miembros de la División de Litigios de Bilzin Sumberg redactaron en conjunto un artículo que aparece en la edición de otoño de 2016 de International Law Quarterly donde detallan cómo estas víctimas aún pueden recibir una compensación. Continue Reading

Medio Oriente es un gran participante en el mercado de bienes raíces del sur de la Florida

Miami-Stocksy_txp51cbd6b9wdS000_Original_325500No es ningún secreto que Miami se ha convertido en uno de los mercados más atractivos del mundo para los inversores internacionales. Los latinoamericanos, en particular, han tenido una gran influencia en el sector inmobiliario local al ser uno de los principales grupos demográficos que ha comprado propiedades en todo el sur de la Florida. Sin embargo, los datos recientes de CBRE indican que una región del mundo está a punto de tomar un papel mucho más importante en el mercado inmobiliario del sur de Florida: el Medio Oriente.

Según el informe de CBRE, Miami ocupó el décimo lugar como el mercado más popular para las inversiones en bienes raíces de Medio Oriente entre enero de 2015 y junio de 2016, y el quinto lugar como más popular en los Estados Unidos. Las inversiones en bienes raíces en Miami provenientes del Medio Oriente superaron los 500 millones de USD para ese período de tiempo.  Continue Reading

Poder discrecional en las adquisiciones: La GAO falla a favor del gobierno

La Oficina de Fiscalización del Gobierno (Government Accountability Office, GAO) emitió una decisión que podría ser utilizada por las agencias gubernamentales para apoyar las Solicitudes de propuestas (Request for Proposal, RFP) abarcativas, o las RFP que requieren que un licitante proporcione varios productos y servicios, incluso si, al hacerlo, los licitantes que pueden proporcionar un aspecto de la RFP, pero no todos, están restringidos de competir.

En el caso de Palantir USG, Inc., Palantir, un proveedor de tecnología comercial sofisticada, sostuvo que una adquisición del Ejército “limitaba indebidamente la competencia” cuando solo les permitía competir a los licitantes que cumplían con todos los requisitos de una RFP extremadamente específica y detallada. La RFP era para un nuevo sistema informático especialmente equipado para el Ejército. Palantir cumplía parcialmente con los requisitos de la RFP, pero sostuvo que el Ejército debería haber utilizado un enfoque por fases para su adquisición. El enfoque por fases primero abriría la competencia para la compra de la plataforma de software a los proveedores comerciales como Palantir, y luego una adquisición por separado abriría la competencia para el componente de servicio de la RFP. Sin un enfoque por fases de este tipo, Palantir y otros distribuidores de tecnología comercial no estarían en condiciones de competir. Continue Reading

Infraestructura para vehículos eléctricos: tierra fértil para las P3

En 2006, el documental “Who killed the electric car?“ (¿Quién mató al automóvil eléctrico?) llegó a los cines. Diez años después, aún existe considerable desacuerdo sobre la respuesta a esa pregunta, pero ha salido a la luz una verdad: el automóvil eléctrico está vivo de nuevo. A medida que la gama de vehículos eléctricos (VE) aumenta constantemente, mientras sigue disminuyendo tanto el tiempo de carga como los precios, parece inevitable que un día habrá un VE en cada garaje. Sin embargo, aún queda un obstáculo crítico para que se generalice la adopción del VE. Todos esos VE necesitarán cargarse, no solo en casa, sino también en el trabajo y en la calle. Y eso requiere una infraestructura completamente nueva a escala masiva.

Las colaboraciones entre los sectores público y privado constituyen un modelo probado para proporcionar una infraestructura nueva en un tiempo reducido y, en muchos casos, a un costo reducido. Dado que el sector público inevitablemente desempeñará un papel importante en el uso de los VE y su infraestructura, existen muchas oportunidades, ahora y en el futuro, para las P3. Los gobiernos estatales y locales, sin duda, estarán adquiriendo flotas de vehículos eléctricos en un futuro cercano y se necesitarán concesiones para crear estaciones de carga rápida (además de restaurantes y otros servicios para mantener ocupados a los conductores mientras se cargan sus vehículos) en las autopistas de todo el país. Aunque los gobiernos están empezando a planificar estas adquisiciones e instalaciones, el estatuto de las P3 de Florida les permite a los socios interesados del sector privado comenzar inmediatamente el proceso mediante la presentación de una propuesta no solicitada de P3. Continue Reading

Reforma de las impugnaciones a licitaciones de la Oficina de Fiscalización del Gobierno (GAO) de EE. UU.

Los debates en Washington D.C. sobre gastos asociados con las impugnaciones a licitaciones relacionadas con la defense estimulan nuevas leyes que podrían reducir los intentos de la protesta. La Oficina de Fiscalización del Gobierno (Government Accountability Office, GAO) de EE. UU. gestiona las impugnaciones a licitaciones presentadas por entidades que impugnan las adjudicaciones de contratos del Departamento de Defensa. Cualquier impugnación a una licitación hecha por un proponente descontento que no ganó un contrato de defensa se presenta ante la GAO, y el presupuesto de la GAO está regulado por el Congreso, porque es parte del Departamento de Defensa. Con la intención de conservar las finanzas y de minimizar impugnaciones poco serias, las Comisiones de los Servicios Armados de la Cámara de Representantes y del Senado han comenzado a solicitar nuevas leyes para reducir las costosas impugnaciones a licitaciones ante la GAO.

La Comisión de los Servicios Armados de la Cámara de Representantes (House Armed Services Committee, HASC) planea contratar un ente independiente para revisar el proceso de impugnación a licitaciones de la GAO y para medir la duración de esas impugnaciones, específicamente con las protestas presentadas por los contratistas titulares. ¿Por qué el foco sobre los contratistas titulares? La GAO emplea una “suspensión automática” al momento de presentar una impugnación a una licitación. La suspensión automática impide que la agencia finalice un contrato con el licitante ganador hasta que haya terminado la impugnación. De este modo, la suspensión automática obliga a una agencia a ingresar en contratos provisionales con la entidad titular mientras avanza la impugnación. Algunos piensan si, debido al poder de la suspensión automática, las entidades titulares presentan impugnaciones a licitaciones para mantener unos pocos meses más los ingresos, independientemente de los méritos de la impugnación.

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Cómo los desarrolladores inmobiliarios del sur de Florida están reduciendo el riesgo de litigios

high rise buildings - LONDONEn los días previos a la Gran Recesión de 2008, las propiedades en todo el sur de Florida se compraban solamente para ser revendidas posteriormente con una ganancia. Este “intercambio” de propiedades culminó en un mercado inmobiliario inflado de manera no sostenible que, con el tiempo, se derrumbó. El intercambio se vio facilitado, en parte, por los requisitos de depósitos bajos. Los compradores con poco capital de inversión podían comprar costosas propiedades con solo realizar un depósito de entre el 3 y el 5 % del precio total de la compra, y luego revenderlas para obtener una ganancia.

Cuando la burbuja inmobiliaria estalló, los desarrolladores se encontraron con proyectos de construcción incompletos y teniendo que defenderse de demandas tanto de los compradores que exigían sus propiedades como de los acreedores que exigían sus pagos. Continue Reading

Las P3 y el riesgo político: ¿por qué las P3 de Miami-Dade pueden resistir el clima político?

MiamiEn un año electoral, los inversores prestan mucha atención a los entornos políticos de las jurisdicciones que buscan el desarrollo de las asociaciones entre los sectores público y privado (“P3” o “PPP”). La inversión en el desarrollo de un proyecto de infraestructura pública podría verse afectada por los cambios en las preferencias políticas, lo que añadiría riesgos adicionales. Como tal, los inversores están seguros de invertir en estados y de asociarse con gobiernos que estén listos y favorezcan las P3. La preparación refleja un marco regulatorio, de políticas y adquisición establecido que permite que el gobierno obtenga los proyectos de P3. La amabilidad connota voluntad y motivación para identificar y lograr con éxito los proyectos de P3.

P3-POINT de Aon, una encuesta que fue compartida con más de 1.000 líderes de la industria de las P3, es una herramienta diseñada para evaluar la preparación y la amabilidad de una jurisdicción para determinar cuáles jurisdicciones son las más seguras, desde el punto de vista político, para tener un proceso de adquisición exitoso de los proyectos de P3 y cuáles son menos seguras para hacerlo. En una escala que oscila de insegura a más segura, Aon clasificó Florida como una jurisdicción segura para completar con éxito un proceso de adquisición de las P3. Continue Reading

Los aumentos de los costos están cambiando la construcción de apartamentos en el Sur de la Florida

South FloridaEn un panel de debate reciente, en el Foro de Finanzas de Miami, sobre el estado actual de los bienes raíces comerciales en el Sur de la Florida, los desarrolladores comerciales que formaban parte del panel dijeron que estaban respondiendo a una fuerte demanda de arrendatarios en diferentes sectores. Aunque todos estuvieron de acuerdo en que desde la recesión el mercado de los bienes raíces comerciales del Sur de la Florida, y en especial los alquileres multifamiliares, han aumentado de precio sustancialmente, el debate entre los expertos se centra en si el mercado ya ha llegado a su pico o si todavía puede crecer. La respuesta a esta pregunta varía según cada experto y se puede segmentar en subclases de activos en particular o en submercados geográficos. No obstante, ningún panelista categorizó al mercado como en recesión. Por el contrario, vieron al mercado como una meseta estable después de una apreciación significativa año tras año. Continue Reading

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